Kiedy kupujesz mieszkanie i stajesz się członkiem wspólnoty mieszkaniowej, co dla niektórych brzmi abstrakcyjnie, a dla innych nie jest czymś nadzwyczajnym. Poniższy artykuł pomoże ci zrozumieć czym jest wspólnota mieszkaniowa oraz jakie prawa i obowiązki mają jej członkowie.

Definicja wspólnoty mieszkaniowej została określona w Ustawie o własności lokali z dnia 24.06.1994 roku (Dz.U. 1994 Nr 85 poz. 388), która mówi, że jest to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje już od chwili wyodrębnienia pierwszego lokalu w danej nieruchomości, czyli nie tylko mieszkania ale również lokale o innym przeznaczeniu. Wspólnota mieszkaniowa powinna posiadać swój NIP, REGON oraz rachunek bankowy. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, za które odpowiada bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Może także pozywać i być pozwana.

DUŻA czy mała wspólnota?

Zacznijmy od tego jakiej wielkości jest wspólnota mieszkaniowa – ma to znaczenie gdyż wpływa to na przepisy, które będą regulowały jej zasady działania. Jeśli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest mniejsza niż siedem, wówczas kwestę zarządu nieruchomością wspólną ustalone są w oparciu o zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Wspólnotę taką tworzą wszyscy właściciele, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Jeśli natomiast lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest powyżej siedmiu, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona

Czym zarządzamy?

Wspólnota mieszkaniowa zarządza nieruchomością wspólną, czyli elementami należącymi do części wspólnej budynku i tak są np. to grunty, klatki schodowe, strychy, hol, pralnie i suszarnie, dachy, przewody wentylacyjne, kominowe, piony wodno-kanalizacyjne, winda, telewizyjna antena zbiorcza, instalacja domofonowa, gazowa czy grzewcza. Balkony, tarasy i balustrady są także przedmiotem współwłasności, właściciel nieruchomości zobowiązany jest należycie je utrzymać, natomiast wspólnota odpowiadać będzie za remonty i konserwację tych elementów konstrukcyjnych danego budynku. Zgodnie z ustawą nie można żądać zniesienie współwłasności , jest ona przymusowa.

Prawa i obowiązki właścicieli?

Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Jak wcześniej zostało nadmienione małą wspólnotą zarządzają właściciele. W dużych wspólnotach najlepiej sprawdza się model, kiedy wspólnota mieszkaniowa powołuje zarząd, który dalej zawiera umowę o zarządzanie lub administrowanie z firmą zewnętrzną. Pozwala to na klarowny podział obowiązków oraz profesjonalną kontrolę finansów nieruchomości.

Właściciel danego lokalu powinien utrzymać go w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, a także uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, ponadto korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Zarząd natomiast ma obowiązek planować wydatki na administrowanie częściami wspólnymi, opłaty eksploatacyjne oraz remonty i konserwację elementów części wspólnej, koszty wody i ogrzewania części wspólnych czy też gospodarkę odpadami. Najważniejszym jednak a zarazem najbardziej wymagającym zadaniem zarządu jest pogodzenie interesów wszystkich właścicieli nieruchomości. Samodzielne działania jakie może podejmować zarząd to wszelkie czynności zwykłego zarządu, czynności które przekraczają taki zakres wymagają uchwały właścicieli, czyli potrzebne jest zebranie większości głosów. P]Sposób podejmowania uchwał został opisany w Ustawie. 

Dzięki zaangażowaniu wszystkich właścicieli w życie wspólnoty mieszkaniowej, można poprawić komfort mieszkania w danej lokalizacji, a pozytywne korzyści płynące z takich działań są zarówno dla każdego indywidualnie i dla ogółu wspólnoty mieszkaniowej.